Sobre os dados

Fonte dos dados

A única fonte é o nosso sistema de cadastro de imóveis, operado pela equipe do corretor responsável, Marco Lima, CRECI-MG 24876. Nele registramos cada unidade com área privativa, número de quartos, suítes, vagas e banheiros, preço de venda ou aluguel, valor de condomínio e IPTU quando informados, finalidade e condomínio. Também registramos cada condomínio com endereço, construtora, previsão de entrega, torres, pavimentos, unidades e áreas de lazer.

Não usamos dados de portais, de outros sites nem de bases de terceiros. Quando o proprietário ou a construtora não informa um dado, o campo fica vazio e a ficha publicada mostra "sob consulta". Nunca preenchemos lacunas com estimativas.

O que é calculado

Preço por m² da unidade

Preço pedido dividido pela área privativa cadastrada, arredondado para o real inteiro. Na locação, o cálculo usa o aluguel mensal e o resultado é expresso por m² ao mês. Unidades sem preço ou sem área não recebem preço por m².

Mediana por bairro

Para cada bairro e cada finalidade (venda ou aluguel), ordenamos os preços por m² das unidades disponíveis e tomamos o valor central. Com número par de unidades, a mediana é a média dos dois valores centrais. A nota de fonte de cada módulo mostra quantas unidades entraram no cálculo.

Mediana por número de quartos

O mesmo cálculo, restrito às unidades de venda com o mesmo número de quartos dentro do bairro. Faixas com uma única unidade são publicadas com a indicação do tamanho da amostra para que ninguém leia um valor isolado como tendência.

Faixas de preço e de área

O menor e o maior preço pedido e a menor e a maior área privativa entre as unidades disponíveis do bairro. Servem para situar o leitor, não para indicar valor de mercado.

Taxa de condomínio por m²

O valor mensal do condomínio informado no anúncio, dividido pela área privativa. Publicamos a mediana por bairro, por faixa de área e por condomínio, considerando anúncios de venda e de aluguel. Só entram no cálculo as taxas entre R$ 2 e R$ 50 por m² ao mês: fora dessa faixa, o valor costuma indicar erro de cadastro, como o IPTU lançado no campo do condomínio ou um número digitado com uma casa a mais. Os quartis mostram onde fica a metade central dos anúncios, e o número de anúncios descartados pelo filtro aparece junto com os resultados.

Aluguel mobiliado e sem mobília

Um apartamento entra como mobiliado quando o cadastro o inclui na finalidade de imóveis mobiliados; um anúncio que aceita as duas modalidades conta como mobiliado. Os dois grupos têm medianas próprias de aluguel mensal e de aluguel por m², por bairro, e lojas e salas comerciais ficam de fora. O custo mensal publicado soma o aluguel pedido e a taxa de condomínio informada no anúncio, sem IPTU nem contas de consumo.

Comparação da unidade com o bairro

Em cada página de imóvel, mostramos a diferença percentual entre o preço por m² da unidade e a mediana do bairro e, quando existe, a mediana do próprio condomínio. Diferenças positivas não significam que o imóvel está caro: andar, vista, vagas e ano de entrega explicam a maior parte delas.

O que fica de fora

• Unidades não publicadas ou retiradas de disponibilidade pelo proprietário.
• Imóveis sem preço cadastrado (ficam no site como "sob consulta", mas não entram nas medianas).
• Imóveis sem área privativa cadastrada.
• Lojas e salas comerciais, nas medianas e faixas de preço por bairro e por quartos. O preço por m² de um ponto comercial depende de fachada, passagem de pessoas, vagas para clientes e uso permitido pelo prédio, e misturá-lo aos apartamentos distorceria a referência. A página de cada loja ou sala mostra o preço por m² dela, sem comparação com a mediana residencial. Quando o título do anúncio diz loja, sala comercial ou casa e o cadastro registra apartamento, o site segue o título.
• Valores de negócios fechados, que não publicamos.
• Taxas de condomínio abaixo de R$ 2 ou acima de R$ 50 por m² ao mês, que ficam na página do imóvel, mas não entram nas medianas de condomínio.
• O IPTU informado nos anúncios. Ele aparece na página de cada imóvel, mas não entra em nenhum cálculo, porque nem todo anúncio diz se o valor é o anual ou o de uma parcela.

Periodicidade e data de referência

Os dados em exibição nesta publicação são de outubro de 2026. Cada atualização do site recalcula todos os indicadores a partir do cadastro completo. A data aparece no rodapé de todas as páginas e nas notas de fonte dos módulos de dados; quando você encontrar um número em outro site ou em uma conversa, confira a data antes de comparar.

Cobertura atual

Nesta publicação, o estoque reúne 137 imóveis disponíveis e 108 condomínios. No Vale do Sereno são 58 imóveis em 36 condomínios; na Vila da Serra, 79 imóveis em 69 condomínios. A mediana de venda do Vale do Sereno é R$ 20.120/m² (22 unidades) e a da Vila da Serra é R$ 17.993/m² (46 unidades).

Limitações

As medianas descrevem o estoque disponível em uma data, não o mercado inteiro do bairro nem os valores efetivamente pagos. Amostras pequenas, comuns no alto padrão, variam bastante de uma atualização para outra. Preços pedidos tendem a ser maiores do que preços fechados. Use os números como ponto de partida para uma conversa com o corretor responsável, não como laudo.

Correções

Se você identificar um dado incorreto em qualquer página, envie o código do imóvel ou o nome do condomínio e a correção sugerida pelo WhatsApp (31) 99328-2000. Verificamos no cadastro e corrigimos na publicação seguinte.